【なぜ閉館】ライブハウスの定期借地契約とは?クローズの理由について調査

STUDIO COAST(スタジオコースト)やZepp東京などライブハウスの営業終了や閉館が相次いでいますね。
コロナの影響などが懸念されますが、公式発表では「定期借地契約満了に伴い閉館」とされています。
再契約には至らなかった理由で閉館とされていますが、定期借地契約ってどうゆうことなのでしょうか。
くわしくやさしく簡単にまとめて調査してみました。

目次

定期借地契約とは

定期借地契約とは簡単に言うと期間を定めて土地を借りる契約のことです。

そもそも土地を借りる権利である「借地権」から派生した権利・契約であることから、
この定期借地権および定期借地契約というのは平成4年8月に誕生したんです。

定期借地権は定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。
この制度により、土地の所有者は従来に比べ安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で土地を借りることができます。

定期借地権は、大きく分けて、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3つに区分されます。
一時的なものも含めると4つに区分されます。

それぞれ契約の存続期間や契約終了時の土地の返還方法などが違うため、
それぞれの目的に合った借地権を選んで契約できるようになります。

今回はライブハウスの定期借地権についてなので、
ライブハウスは事業目的の施設なので、事業用借地権での契約です。

事業用借地権とは?従来は10年~20年だった

事業用借地権とは事業用建物の敷地として使用する目的で設定する借地権のことです。
つまり事情の用途のみに限定されている土地を借りるということです。

契約期間は10年~20年の間に設定されます。
契約期間満了後は建物を取り壊して更地に戻して地主に返還する契約です。
契約上は更新ができません。
どうしても契約更新をしたい場合は地主との交渉後、新たに再契約が必要となります。

平成20年1月の法改正により、契約存続期間が 30 年以上 50 年未満と、10 年以上 30 年未満の 2 つのタイプに分けられることになりました。
ですので現在は長くて50年の契約ができるようになっています。

事業用借地契約の場合、事業による収益をもとに賃料を算出される場合が多いです。
どのような契約なのかはライブハウスごとに異なると思いますが、
家賃のように毎月定額の契約もあれば、売り上げの〇〇%を支払うという場合もあります。
収益の増減で賃料の変動をしなければいけない可能性もあるとされています。

再契約できなかったのはなぜ?

定期借地契約は基本的に更新はない契約のため、ライブハウスの営業を存続するためには「再契約」が必要となります。
ではなぜ再契約ができなかったのでしょうか。

そもそも更新と再契約では根本的にことなります。

更新の場合は現在の契約のまま更新契約を交わすことであり、
再契約の場合は文字の通り新しく再度契約をすることなので
契約内容の変更が可能
なのです。

最近の不動産価格の判断基準としては収益性が重視される
傾向にあることから、契約期間が満了してからも、継続して借地関係を続けることが地主及び借地人双
方にとって最良の選択であるならば、再契約をするのが自然な流れ
かと思います。

恐らく、コロナの影響でライブハウスの収益に支障が出ていたのが予想されます
再契約の際の契約内容について両者での交渉が難航して難しかったのだと思います。

まとめ

ライブハウスの閉館が相次ぐニュースのなかで「定期借地権」や「事業用借地権」というワードが出てきたのでくわしく調べてみました。定期借地契約をしていると契約満了時には更地にして地主に返還するというのが基本的な契約内容になります。

更新は基本的にはできず事業存続のためには再契約しないと土地をつかえないという内容でした。
再契約できなかった背景には事業の収益事情があるのではないかと予想されています。

最後までご覧いただきありがとうございました。

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